稿件来源: 法制日报
法制日报记者 马超 法制日报通讯员 周琪
新建小区越来越多,业主拖延或拒交物业费成为不少物业公司头痛的事儿。物业费收不到位,不但无法保证物业公司的正常管理,也直接影响到业主的生活质量和居住***。有的物业公司便通过一些变通措施敦促业主交纳物业费用,有的业主认为物业公司的一些举措影响了自己的生活,由此引发矛盾,比如江苏省徐州市的业主杨某,就认为物业公司加装电梯刷卡系统是为了防止业主拖欠物业费。
杨某是徐州市鼓楼区某小区的业主,一直按期交纳物业费。2014年春,某物业公司接管该小区物业。当年8月,物业公司在电梯内安装了电梯刷卡系统,并贴出通知要求业主去办理电梯卡,交纳80元安装费和10元卡费,从10月份起小区内所有电梯均启用刷卡系统。杨某不愿意办电梯卡,导致其无法正常使用电梯。他认为电梯刷卡系统存在诸多毛病,如电梯只能在固定楼层停,亲戚或快递员来访均需要自己下去迎接,电梯运行速度减慢等；他还认为物业公司借安装电梯刷卡系统强行征收物业费用,是为了防止业主拖欠物业费,也没有经业主同意就对小区内附属设施进行改建属于违法行为。
杨某与一些业主找物业公司协商无果,遂诉至法院,认为物业公司安装电梯刷卡系统的行为侵犯了其合法权益,要求判令物业公司拆除安装的电梯刷卡系统并公开道歉。
物业公司辩称,2014年8月,该公司在小区安装电梯刷卡系统,试运行两个月,其间没有业主提出异议,且这项业务经过了业主委员会的同意,业主委员会通过业主群对业主进行回访、调查,然后给物业公司开具授权书,物业公司才开始安装电梯刷卡系统。
近日,徐州市鼓楼区人民法院对这起因物业管理发生的所有权纠纷案件进行了判决。法院审理认为,杨某认为物业公司侵犯其合法权益,无事实与法律依据,遂判决驳回杨某的诉讼请求。
■以案释法
建筑物共有部分业委会说了算
法院经审理认为,行为人因过错侵害他人民事权益,应当承担侵权责任。一般侵权责任须同时具备以下四个要件:行为、过错、损害事实和因果关系。
该案承办法官蒋敏庭后表示,物业公司安装电梯刷卡系统是否构成对杨某合法权益的侵害,取决于物业公司的上述行为是否存在主观过错。根据法律规定,业主对建筑物的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
根据国务院《物业管理条例》相关规定,有关共有和共同管理权利的其他重大事项可由业主共同决定；业主大会或业主委员会的决定,对业主具有约束力；业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
本案中,小区业主委员会,作为小区业主大会的执行机构,有权代表业主决定有关共有和共同管理权利的重大事项,小区业主大会和业主委员会作出的对小区共有部分管理方面的决定,对全体业主具有约束力。
电梯系建筑物共有部分的附属设施,业主委员会有权代表全体业主对电梯设施进行管理和维护,物业公司作为小区的物业服务企业,其安装电梯刷卡系统,系受到小区业主委员会的授权,其安装行为具有正当理由,主观上不存在过错。
杨某并无证据证实业主委员会的决定和物业公司的行为存在过错、侵害了其合法权益,因此其诉求不能法院支持。如果物业公司针对该小区的管理行为没有经过业主大会或业主委员会同意或授权,无疑是不应当被允许的。
此外,根据《物业管理条例》规定,物业公司开展物业服务应当与业主签订合同,约定双方的权利义务,物业公司应当按约定履行物业服务管理责任,如果业主违反物业服务合同约定,逾期不交纳物业服务费用,业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。